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代表弁護士 遠藤常二郎

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借地・借家のトラブル

相談例 ケース1

アパートを借りています。家主から「2年間の契約期間が満了したから出て行って欲しい。」と言われました。出て行かなければならないのでしょうか。

基本的には出て行く必要はありません。契約期間が満了しても、家主が、期間満了の1年前から6か月前までに「契約を更新しない」という通知をしなければ、自動的に前の契約と同じ条件で契約が更新されるからです。

仮に、家主が更新しないという通知をした場合にも、家主は無条件であなたを追い出すことはできません。家主の側で契約更新をできない事情があるか、家主の提示する立退料の有無やその額などの様々な事情を総合して判断されることになります。更新しない「正当な理由」がある場合に、はじめて家主は契約の更新を拒んで明け渡しを求めることができるのです。この「正当な理由」があると言えるかどうかは微妙な場合もあります。

まずは、家主と話し合ってみるのが一番ですが、納得できない場合にはぜひ法律の専門家である弁護士にご相談ください。

相談例 ケース2

アパートを借りています。家主から「立退料を払うから出ていって欲しい」と言われました。出ていくのはよいのですが、立退料はどの程度要求できるものでしょうか。

立退料の額を算出する際には、借家権価格というものが基準の一つになります。しかし、その他にも、家主側で立ち退きを求める理由や、あなたが近隣で同じような物件を借りることができるかどうか、あなたの受ける不利益などの事情が考慮されたうえで、立退料の額が決定されます。

個別の事案でどの程度の立退料をもらうことができるかを正確に判断するためには、弁護士に事情を詳しくお話して頂くことをお勧めします。

相談例 ケース3

アパートを借りていましたが、今回引っ越すことになりました。家主に敷金を返してくれるように言ったところ、クロスや畳の張替え費用やクリーニング代がかかるからという理由で敷金を全く返してくれません。敷金は一円も返ってこないのですか。

クロスや畳の張替えにかかる費用など、いわゆる「原状回復費用」については、借主が負担すべきか家主が負担すべきか争いになることが少なくありません。しかし、借主が負担しなければならない原状回復費用は、特約がない限り、借主が自ら建物にとりつけた部分を原状に戻すための費用や、借主の異常な使用によって生じた汚損・破損部分を修繕するための費用にとどまります。通常の使用や年月の経過に伴う汚損・破損を修繕する費用を支払う義務まではありません。したがって、特約がなく、通常の使用方法で居住している場合には、敷金全額を返還してもらえるというのが原則です。

弁護士に依頼すれば、弁護士があなたの代理人となって、敷金の返還を請求いたします。

相談例 ケース4

土地50坪を借りて家を建てて住んでいましたが、ずいぶん古くなったので建て替えようと思っています。契約書には「増改築するには賃貸人の承諾が必要」と書かれています。地主と話し合ったのですが、建て替えはやめてほしいと言われました。建て替えができないのでしょうか。

契約書の中で「増改築するには賃貸人の承諾が必要」とされている場合に、地主に無断で増改築をすると、契約を解除されて土地の明け渡しを求められたり、改築工事の差し止めを請求されたりします。

まず、地主とよく話し合って、あなたの側で承諾料を支払って、地主に増改築を承諾してもらうのが一番です。話し合っても地主が一切承諾してくれない場合には、裁判所に「地主の承諾に代わる許可」を申し立てることができます。裁判所は、一定の承諾料の支払いと引き替えに建て替えを許可します。

承諾料の額は、更地価格の3〜5%とされることが多いと思われます。この手続は、地主の承諾が得られない場合のほか、承諾は得られても承諾料の額について折り合いがつかない場合にも利用できます。
地主に拒絶された場合であっても、諦めずにぜひ一度弁護士にご相談下さい。

相談例 ケース5

私の父は、借地に建物を建てて住んでいたのですが、先般亡くなり、一人息子の私が借地権と建物を相続しました。私は、全く住むつもりはなく、地代を払い続けるのはもったいないと思います。建物を売ってしまいたいのですが。

借地上の建物を売却する場合は、地主の承諾が必要です。もし、地主の承諾なしに売却すると、契約を解除され、建物を買い受けた人は、建物に住むことができなくなり、あなたが責任を問われることになります。

地主が承諾してくれない場合は、裁判所に「地主の承諾に代わる許可」を申し立てることができます。裁判所は、一定の承諾料の支払いと引き替えに借地権の譲渡を許可します。

承諾料の額は、借地権価格の10%を基本として、個別事情を考慮して増減されることが多いようです。この手続は、地主の承諾を得られない場合のほか、承諾は得られても承諾料の額が折り合わない場合にも利用できます。
地主に拒絶された場合であっても、諦めずにぜひ一度弁護士にご相談下さい。

相談例 ケース6

アパートを貸しています。借主の1人が半年前から全く家賃を払ってくれなくなり、困っています。出ていってもらうためにはどうすればよいですか。

借主が家賃を払ってくれない場合、ただちに家主が契約を解除して借主に出て行ってもらうことができるとは限りません。契約を解除するためには、家賃の滞納によって、借主と家主の間の「信頼関係が破壊されたこと」が必要となります。これがどのような場合に認められるかは一概には決まりません。数か月分の家賃を滞納していても認められない場合もあれば、たとえ1ヶ月分であったとしても他の事情を考慮して認められることもありえます。

半年以上家賃が滞納されている場合には、契約を解除することができると思われます。ただ、契約を解除しても借主が素直に出て行ってくれない場合には、裁判所に訴えることになります。それでも出ていかない場合、裁判所に対して明渡しの強制執行を求める必要があります。これにより、裁判所の執行官が強制的に借主を立ち退かせてくれます。

借主が話し合いに応じてくれない、契約を解除してもなかなか出て行ってくれない、お一人で解決できない場合には、弁護士があなたの代理人として交渉、訴訟手続や強制執行の申立てなどの手続一切をお手伝いいたします。

相談例 ケース7

アパートを貸しています。長年家賃を値上げせずにきましたが、近所の同じようなアパートと比べても、家賃が安すぎるように思います。家賃を値上げするにはどうしたらいいでしょうか。

まずは借主に話し合いを求め、折り合いがつけば家賃を増額します。しかし、借主があくまで値上げを拒んだ場合は、簡易裁判所に家賃増額の調停を申し立てて借主と話し合うこととなります。それでも金額が決まらない場合は、地代の増額を求める訴えを提起し、裁判所で賃料を決定してもらうという手続をとらなければなりません。

裁判をするには一定程度の手間や費用・時間がかかりますから、話がこじれないうちに弁護士に、借主との交渉を依頼してください。もし、訴訟になった場合にも、弁護士が誠実にあなたのお手伝いをいたします。

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